2002年11月份全国主要城市房地产走势

2019-10-13 04:41:56 来源: 江苏信息港

  2002年11月份全国主要城市房地产走势(2)

  2002年11月份全国主要城市房地产走势 ▲广州市房地产市场呈升势 广州市经济今年以来一直走强,统计局有资料显示,广州市1-10月GDP呈现出平稳上升的走势,累计达到2328.62亿元,比去年同期增长13.0%。固定资产投资额为77.31亿元,比上月增长17.26%,其中房地产开发投资占全市固定资产投资的49.9%,广州市城镇居民人均可支配收入本月达到1156.93元,比上月增长9.67%。  1.新房:年底将至,为了缓解资金压力,尽快回笼现金,各发展商往往会选择降价清货。有了以往的经验,2002年从10月底开始,各开发商就不约而同的打起了价格战,广州楼市硝烟四起。广州买家习惯买现楼,各发展商纷纷以年底交楼或现楼、准现楼发售作为一种强势促销手段,造成本月商品房实际销售面积增加。本月全市商品房预售面积为78.11万平方米,预售合同金额29.39亿元;商品房实际销售面积为54.84万平方米,实际销售合同金额23.04亿元。本月新开盘的项目有南湖半岛花园、翠馨华庭、中海名都二期、鹅潭明珠苑、春晖闲庭、动感华庭、华颖轩等数十个楼盘。其中引人注目的南湖半岛花园的公开发售,集团斥巨资大打形象广告,同时以低于周边楼盘近2000元/平方米的低价强势入市,销售一路飘红。  2.二手楼:二手楼一直是广州地产市场的中坚力量,占到了整个地产市场交易量的三成以上的份额。本月也呈现出了交投两旺的局面,十区成交为面积为34.32万平方米,交易金额达到8.946亿元。  广州消费者一向以理性、务实着称,以当今市场的成熟度,加之各楼盘同质化现象严重,使得楼市价格预期不断下降,更加剧了消费者持币待购的心理,随着越来越多的外来行业携巨资进军房地产业,各老牌地产发展商面临着前所未有的销售压力。据调查显示,广州市楼盘的推广费用已经占到了整个成本的3%甚至更高,这几乎成了发展商的一块心病;尾盘的销售也是令发展商头痛的问题,如何降低这些费用,获取的利润,是发展商当前必须解决的的问题。  --新政策、新规划、新气象  广受市民关注的广州地铁二号线下月底即将开通,二号线首段区间8.9公里,共设九个站点,分别呈现出九种不同的站台风景,各具特色。地铁沿线物业乘此机会纷纷加大了推广力度,大打交通牌。  番禺区政府投资约1500万元对洛溪新城区内的道路进行改建和扩建,重铺沥青路面2.7公里,扩宽整治道路350米,建设沿江景观道路1.7公里,所有的这些工程将在今年内完工;此外,还将在大石镇增建大石三中及沙(深去木加工下加口)医院,以弥补区内公共服务配套的不足。番禺洛溪片区的大盘很多,此利好消息对该片区的销售起到了极大的促进作用。  天河区作为政府重点扶持的新区,拥有良好的环境,写字楼、大型商业中心、高尚住宅小区林立,它正在崛起成为广州新城中心的购物天堂,其发展速度令人瞩目。据悉,建筑面积达到47万平方米的奥林匹克超级购物中心(暂定名)即将动工。该购物中心是由香港高盛集团、美居集团及黄村三方合作投资,计划投入6亿元,将建设成集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的"一站式"亚洲购物中心。此外,世界第三大零售企业麦德龙、香格里拉大酒店等也准备在天河启动"超级项目"。  --土地交易:12月政府亲自操刀拍卖3块土地  12月11日上午9时,市国土房管局执槌对3块"官地"使用权进行公开拍卖。这三块土地分别是位于海珠区革新路的原广船机械厂、广船集装箱厂地块以及位于珠江新城的D3-1地块,它们的起拍价依次为1.75亿元、1.05亿元和7795万元。拍卖后,这些土地将分别用于住宅及商务办公楼的建设。这是自1998年上半年,广州开始公开拍卖国有土地使用权以来,首次转变拍卖师角色,由政府部门“操刀”主拍。  --住宅:  10-11月是楼市的传统旺季,由于“十一”期间消费者多是看楼进行比较,所以本月实际成交量较大。整个市区住宅成交总面积为77.527万平方米,成交金额达到33.69亿元。以区域来看:番禺区由于雅居乐花园的开盘以及星河湾二期的推出,吸引了大批置业者去看楼,是十区里面推盘量和交易面积的,达到29.356万平方米,总成交金额97219.12万元,充分显示了住宅郊区化对广州消费者的吸引力,同时也带起了一股周末去番禺休闲看楼的新风气;天河区由于写字楼林立,是众多白领的聚集地,因此住宅市场持续走强,位列第二,成交面积和金额分别为14.055万平方米和76579.81万元;紧随其后的是海珠区,由于光大花园、金碧花园等高素质楼盘的持续热销带动了整个市场,交易面积和金额分别达到11.905万平方米和59801.03万元,老城区魅力不减;花都由于金碧御水山庄等大盘成交量平稳,排名反而靠前,名列第四,成交量和成交金额分别为5.240万平方米和10628.51万元;其他区域如白云区由于受到政府规划等利好消息的刺激,也有逐渐走强的趋势,成交面积和金额分别为6.518万平方米和26496.80万元,荔湾区、越秀区和东山区是老三区,交易面积分别是2.933万平方米、1.537万平方米及3.669万平方米,成交金额分别为19825.07万元、8216.78万元和29974.93万元;芳村一向都不是楼市热点,成交面积和金额也非常之少,仅为0.621万平方米及2165.69万元。  --写字楼:  写字楼市场本月风平浪静,成交量仅为1.572万平方米,金额11665.24万元。仅有天河的中旅商务大厦、广百商务楼及财富广场等寥寥几个楼盘做了少量推广,且都不约而同的打出低价牌以吸引尽量多的人气。其中中旅商务大厦的推广力度稍大,从目前来看,销售进度还不错。较引人注目的要算是财富广场,这个楼盘原本是烂尾楼,后由城建集团接手盘活,目前已进入销售高峰。  自从广州政府撤消了普通住宅不允许用作办公的规定以后,许多小型企业都选择的在市区繁华处供一套住宅楼用来办公,避免了高额的管理费和租金。此举对广州市低档写字楼冲击很大,本来空置率就很高的写字楼更空了,导致低档写字楼不得不降低维护、保安等标准来维持运转,但是那样就使得租金更低,租客更少,形成了一个恶性循环。但高端写字楼市场并未受到影响,反而随着国际经济的不断复苏,租金有所上涨,如中信广场、大都会广场、好世界广场和电子大厦,其月租金已从时每平方米75元-105元升到每平方米110元-150元,且入住率都在90-97%以上。究其原因还是因为写字楼市场的针对性强,高、低端市场两极分化明显,客户重叠范围非常小。  --商服物业:  本月商服市场成交面积为5.483万平方米,成交金额为42241.93万元。有多个项目竞相露面,的是坐落于番禺迎宾路的万博商业中心,番禺大盘云集,居住人口越来越多,但是生活、购物等配套设施一直没有规划落成,万博商业中心就是这样一个集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心,建成以后将极大的方便番禺周边居民的生活。另外上下九的十甫名都、天河的正佳广场、名汇商城,以及天河的天一文具世界等均加大了推广力度。由此可见,商服物业已经从传统的老区热点商圈转向新的热点住宅区域,正在形成百花齐放的局面。 ▲中房天津指数略有回落 根据中房天津指数办公室调查数据显示,2002年11月,天津城市指数为609点,其中住宅指数为463,较之上月下降4点;办公指数为687,比上月上升7点;商服指数为835,与上月持平。  --住宅市场:政策管理新举措  2002年11月,天津住宅指数为459点,较上月下降了4点。虽然价格指数有所回落,但天津市整体房地产市场的销售情况还是颇为稳健的。  天津市房管局2003年将投资1亿元,首次实施大规模的公房改造工程。  2003年市房管局将加大对直管公房的服务力度,对部分成片旧式楼房进行综合维修,在解决群众住房难点、热点问题上实现新的突破。投资2600余万元,对12万平方米,约5000户旧式楼房进行综合维修,通过底层掏碱、整修屋面、更换水电设施,增加房屋使用功能,提高房屋等级,使这部分群众居住条件有一个大的改善;为确保群众居住安全,房管局还要打破常规,加快更新公房老旧电线。投资5000万元,解决350万平方米、14万户震前成套直管公有住房老化电线。力争五年内全部更换1400万平方米住房的电线,提前完成按常规需要20年完成的任务。加快自来水抄表到户工程施工,使更多的居民群众用水质量尽快得到改善。计划今明两年投资4000万元资金,更换400万平方米、8万户直管公房自来水管道,基本解决居民用水抄表到户问题,改善群众饮水质量。  总的来说,天津市的房地产市场目前已呈升势。但是,仍然正在住宅空置量偏高和潜在需求向有效需求转化缓慢的问题。其中主要原因:一是拆迁量的下降,大量的实际需求蕴藏在待拆迁地区的居民,因为他们需要改善住房的前提条件是需要拆迁补偿费;二是住房补贴未到位,住房未达标,或已经达标准备以小换大、以少换多、调整居住环境等,这部分居民的比例很大,又往往因住房补贴未到位而难以兑现;三是存量房市场不活跃,私房交易不规范,住房社会保障制度不完善等,均制约着房地产市场的发展。  --办公物业:指数略有上扬  本月天津的办公指数为687,比上月上升了7点。写字楼就是发展的晴雨表、是经济的风向标。目前,天津共有高、中、低档写字楼约100余座,也已形成了多个热点地段和重点区域,写字楼市场发展的区域化及其与经济发展紧密结合的态势已初步形成。  但与这些发展状况不够协调的是,一些传统的经济金融中心区域却处于一种写字楼办公分布率过低,办公设施极度缺乏的状况。就像素有"天津硅谷"之称的鞍山西道科贸街,数以千计的软件开发商、代理商、电子产品经销商都选择在此落脚,但难以找到规范的办公场所。随着科贸街的规模化发展和诸多知名电子企业的进津,鞍山西道不得不面对自己身为天津IT业中心区却极度缺乏规范办公楼的尴尬现实。即使如此,这些不规范的办公地点仍然价格不菲。究其原因,除了时代公寓,这里几乎找不到其他正规的办公写字楼。  物以稀为贵。鞍山西道的可开发土地已经越来越稀少,可建设面积的稀缺和不可再生性也局限了这一地段的写字楼。但作为科技产业的IT企业,自然要有较一般公司更为现代而智能化的办公环境,这种供求之间的矛盾急需通过高层写字楼的出现和普及使之逐步得以改观。然而,眼下鞍山西道科贸街上的高层写字楼却只有时代公寓一家,这就让人又想起了写字楼市场的忧虑---好地段的写字楼要么烂尾要么以天价示人,而地段不好的写字楼虽然做足物美价廉的姿态却仍然难以火爆。好在时代公寓虽然身处市中心兼经济区,但价格仍旧比较经济,让更多中小业主也能找到可以承受的单元。但科贸街的尴尬处境仍旧不可能因此而在一夜之间得到改善。  鞍山西道科贸街的写字楼饥荒,昭示着一个城市的资源配置科学程度。天津的写字楼资源并不缺乏,但毕竟市中心尤其是经济发展中心的土地是不可再生的稀缺资源,将现有资源进行合理的配置,才是市场生存和发展的根本。可单纯等待政府的宏观调控只是被动的举措,依靠企业自身的发掘和创新抢占市场,才有可能在商品市场的竞争中占据主动。 ▲重庆市场平稳发展 指数小幅上扬 据中房重庆指数办公室测算显示:2002年11月,重庆城市指数为500点,较上月上升2点,其中住宅指数为304点,较上月上涨1点,办公用房指数为837点,较上月上涨18点,商业用房指数为960点,较上月下降21点。  一、房产投资持续攀升  11月,重庆市房地产开发投资持续攀升,市场活跃,本月全市房地产完成投资额30.7亿元,同比增长21%,其中住宅投资额23.6亿元,占总投资额的77%,同比增长24.8%;施工面积为218.9万平方米;竣工面积达34.5万平方米,也均同比有了一定的增长。  二、住宅用房平稳盘整  本月,全市商品住宅销售面积为27.6万平方米,住宅市场整体出现盘整现象,这主要是由于上月的秋季房交会提前预支了一定量的消费需求的原因。但本月重庆市的住宅市场中也不乏亮点,如东方港湾、融桥半岛、阳光华庭、旭日凤凰城等优质楼盘继续保持房交会的旺销局面,取得优异的销售业绩,为本月较为平静的住宅市场注入活力。  三、商服用房处于低谷  本月重庆市轻轨工程的修建进入高潮,并开工修建四公里立交桥等大型市政设施,使主城区许多地段受影响较大,并造成大量的商服用房或撤迁、或空置,这些因素的影响使得我市本处于低谷的商服用房继续低迷。但预计随着各项市政设施的完工,沙坪坝、江北、南岸、杨家坪商圈的逐渐形成,以及各区域的步行街的建成,重庆市商服用房市场会有较大的发展。  四、办公用房快速增长  本月重庆市的写字楼平均出租出售率达79%,办公用房市场出现强劲需求。这主要是因为随着国内公司经济实力的增强,许多企业开始注重树立公司品牌和企业形象,办公楼便是他们展示经济实力和地位的场所。另外,随着第三产业的繁荣,私营企业的增多和服务性智力密集型企业的兴起,也加大了对写字楼的需求,促进了对中写字楼的消费。 ▲成都中房指数稳中有升 根据中房成都指数办公室数据显示,2002年11月,成都城市指数为370点,较上月上升1点。其中住宅指数274点,比上月上升2点;办公用房指数为855点,比上月下降2点;商服用房指数为461点,比上月下降10点。本月,成都房地产业着手筹备12月份即将举行的住博会,年度销售也进入年底冲刺阶段。  据成都市统计局统计资料显示,截至10月底,成都房地产开发投资共完成236.66亿元,销售商品房面积821.5万平方米,同比分别增长33.5%和25.6%,出现了持续发展的好势头。统计数据同时显示,1-10月,四川省用于住宅的投资达169.44亿元,同比增长39.3%,占全省房地产开发投资的比重71.6%;用于商业营业房和办公楼投资共43.66亿元,同比增长57.8%,占房地产开发投资的比重18.4%。前10个月个人购住宅732.33万平方米,同比增长26.7%,住宅销售中个人购房的比重从去年同期的96.6%上升到98.5%,增加1.9个百分点。前10个月占全省房地产开发投资总额近60%的成都市,投资增速为25.3%,为该省房地产开发投资的持续增长起到了重要作用。  --写字楼显现城南  今年初,成都市政府披露了城市南部副中心的规划蓝图。城南除了是成都住宅小区发展早且为完善的地区之外,也是社区商业服务及高科技创新型企业的相对集中区域。而在2001年以前,在城南却很难找到一个能满足这些高科技企业需要的高品质写字楼,自去年年底时代数码大厦持续热销后,城南写字楼也就此崛起。  本月底,地处成都市人民南路与领事馆路交汇处威斯顿联邦大厦正式公开发售,该大厦是按国际甲级智能写字楼设计,集智能写字、金融、商业、休闲于一体,是目前西南定位、设施全、同时具备智能型、生态型的国际标准型专业商务写字楼。威斯顿联邦大厦物管公司提出“智能化系统可以将工作效率化,管理成本化。”从后勤服务到商业安全,将运转效率提到,高科技的办公系统令工作状态时间=办公时间,商务的品位与效率在此得到了保障和实现。  与威斯顿相隔数米的另一个大型商业物业--华晖广场于明年初也将破土动工。这个拥有一个五星级酒店、六座写字楼、12万平方米购物中心的大型商业物业一出现,城南目前呈现的社区商业形态又将刷新,并与今年新建成的时代数码大厦、@世界共同打造出蓉城IT行业新的发展空间,从而促成这一片区向着城市中心级商业形态的全面升级。  --烂尾楼:将何去何从  烂尾楼是现今中国每个城市的一块疤痕,是城市人眼中躲不开的无奈,是难以治愈的一块心病。成都市目前的烂尾楼同样比比皆是,尤其是盐市口的海外大厦、人民南路上的汇通大厦和美岭大厦、位于骡马市地段的假日大厦等,每日都耸立在成都市的闹市中、要道旁,不仅使城市形象大打折扣,而且造成大量资金和土地资源的闲置浪费,使银行业大量贷款无法收回,其弊不除,后患无穷。针对这一问题,成都市政府采取了多种办法解决难题,通过招商引资、联合注资等方式亚都大厦、成都双力餐馆、天歌物业公司综合楼等停建工程已成功复工,并完成外装饰工程。而龙舟大厦、城市之心等几个曾经停工、停建的工程复工进度也相当顺利,尤其是城市之心,已经进入销售高峰时段。汇通大厦等停建工程也相继成功更换落实了新的投资方,复工有望。  但近日假日大厦的拍卖流标却不令人乐观,假日大厦在成都有“一号烂尾楼”之称,曾名列“烂尾楼”名单之首。新加坡国氏集团等投资方对其显示了强烈兴趣,该大厦计划总投资4.2亿元,共43层是成都市中心投资多、楼层的“烂尾楼”。  但近日举行的拍卖却以流标收场,夺标呼声的国氏集团在本次拍卖中竟没有报名竞标,原因是拍卖价格与期望差距过大,以及拍卖筹备过于仓促、信息披露不够充分关注等因素。此次流标显示,目前烂尾楼的处置还有很多局限,解决烂尾楼问题尚道路漫长。 ▲北京写字楼租金指数报告 据中房指数办公室监测显示:2002年11月北京写字楼租金指数为1044点,比上月下降4点。由中房指数对北京写字楼的监测可以看出,2002年北京写字楼市场市场起点较高,发展平稳。  据搜房研究院调查显示,2002年北京写字楼市场供应量将达到创记录的300万平方米,是2001年供应量的两倍,其中,东部地区100万平方米,西部地区140万平方米,其他各区约60万平方米。  国家统计局的数据表明,2002年1-6月全国办公楼投资138亿元,同比增长21.3%,而上半年销售面积达到125万多平方米,比2001年同期的111万平方米,增长了13%。无论投资和销售的增长速度都有了较大提高。  在北京,写字楼市场呈现出的朝气蓬勃的气势引起了广泛关注。一方面是由于入世使一部分外企进驻北京,写字楼的市场空间扩大;北京的本地企业开始为树立企业形象逐步选择进入写字楼;北京写字楼市场改变过去只租不卖的模式,也开始将写字楼分门别类逐步出售。对于开发商而言,写字楼的租赁业务毕竟是长线经营,而写字楼的出售作为短期经营,具有资金回笼快的特点,开发商可以利用有限的回笼资金投入新的项目,开辟新的市场。另外,目前销售方式的改变,虽然存在着一定的市场因素,但是这种改变终的真正原因来自缘于开发商的自身实力,同时这种变化也从一个侧面反映了写字楼市场激烈竞争的势态正在形成。对于开发商而言,以售为主可以在保证合理利润的基础上,尽快完成销售工作,而对于购买者而言,则能以较低的成本获得不动产。据调查,近几年业主对于购买写字楼的目的已经呈现了多样性。这就可以看出为什么商住两用楼一再的遭到各类的批驳,但是市场对它的认可程度还是很高。

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